user_mobilelogo

An dieser Stellen wollen wir kurz darüber aufklären, was die Gebäudeversicherung in der Regel deckt und was nicht bezahlt wird. Hierbei gilt, dass ein Objekt i. d. R. gegen Brand, Sturm, Hagel und Leitungswasser versichert wird und durch die Verwaltung grundsätzlich auch versichert gehalten wird.

 

Eine Pflicht zur Gebäudeversicherung gibt es in Deutschland nicht mehr. In der Vergangenheit war jedoch eine Brandversicherung verpflichtend. Eine solche Feuerversicherung ist mittlerweile aber in einer Wohngebäudeversicherung enthalten.

 

Die notwendigen Versicherungen der WEG-Gemeinschaft werden in § 21 Abs. 5, Nr. 3 aufgezählt. Demnach gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG den Abschluss einer solchen Versicherung verlangen. Das Wohnungseigentumsgesetz spricht nur von einer Feuerversicherung des "gemeinschaftlichen Eigentums" gegen Feuergefahr. Die Gebäudeversicherung umfasst aber immer sowohl das gemeinschaftliche Eigentum als auch die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile. Etwas anderes wäre auch kaum durchführbar.

 

Allerdings ist es den Eigentümern einer Gemeinschaft freigestellt, ob eine solche Versicherung abgeschlossen werden soll oder eben nicht. Der Verwalter ist verpflichtet zum Abschluss. Die Eigentümer können jedoch mit Beschluss in einer Eigentümerversammlung sich auch gegen den Abschluss entscheiden. Allerdings ist hier dringend davor zu warnen einen solchen Beschluss zu fassen, weil im Schadensfall nicht unbedingt alle Eigentümer so gut aufgestellt sind, dass sie in der Lage wären eine Wiederherstellung leicht zu finanzieren.

 

Die häufigsten Schäden in unserer Praxis sind Wasserschäden. Dort gibt es Besonderheiten, die unbedingt beachtet werden müssen. So deckt die Gebäudeversicherung normalerweise Wasserschäden an Frischwasser- und Abwasserleitung, sowie an Heizungsleitungen. Gedeckt sind auch die mit dem Schaden verbundene Schäden, wie Offnen des Bauteils, Reparatur, Verschließen und Wiederherstellen. Ebenfalls gedeckt wird ein möglicher Mietausfall und sogenannte Bewegungskosten. Alles andere an Kosten ist vom Mieter oder Eigentümer zu übernehmen. Ggf. kann es auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft die sonstigen Kosten zu tragen hat, je nach dem, was dort vereinbart ist.

 

Praxisbeispiel:

 

In einer Wohnung einer WEG ist ein Wasserschaden entstanden. Der Sachverständige der Versicherung wird hinzugerufen wegen des Ausmaßes. Der Sachverständige stellt fest, dass der gesamte Boden entfernt und der Untergrund getrocknet werden muss.  Der Sachverständige taxiert die benötigte Zeit zur Trocknung und Wiederherstellung auf 3 Wochen. 

 

Der Mieter zieht für 6 Wochen kurzerhand in ein Hotel der mittleren Kategorie. Weiter lässt er seine Möbel durch eine Spedition abbauen, ausräumen, einlagern und zum Schluss wieder in der hergestellten Wohnung aufbauen. Weiter macht der Mieter geltend, dass ein Schrank durch Schimmel unbrauchbar geworden ist, sowie Fahrtkosten zum Hotel und vom Hotel.

 

Die Versicherung deckt die Kosten für die Leckortung, Gutachter, öffnen der Schadstelle, Reparatur, Trocknung und Wiederherstellung. Zusätzlich zahlt die Versicherung den Mietausfall (Nettomiete) und Bewegungskosten der Möbel des Mieters. Die restlichen Kosten übernimmt die Versicherung nicht und verweist auf die Haftpflichtversicherung des Mieters.

 

Was entscheidet das Gericht im anschließend geführten Rechtsstreit:

 

Die Gebäudeversicherung übernimmt in engen Grenzen den Schaden am Gebäude auch wenn dieser im Sondereigentum einer WEG entstanden ist. Die vom Mieter unterhaltene Haftpflichtversicherung hat den Schaden des Mieters zu übernehmen. Hierzu gehören die Unterbringungskosten des Mieters zur Not und die Einlagerungskosten für Möbel, sowie beschädigte Möbelstücke. Grundsätzlich durch keine Versicherung gedeckt sind kosten des täglichen Lebens, wie Essenzuschüsse und Fahrtgelder.

 

Wichtig:

 

Für Vermieter ist es enorm wichtig, dass deswegen im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung zu unterhalten hat. 

 

Höchstrichterliche Entscheidung:

  

Im Verfahren Az. VIII ZR 28/04 des BGH vom 04.11.2004 ist der Vermieter verpflichtet, einen Wasserschaden am Mietobjekt unabhängig von der Frage, ob und ggf. wer diesen verschuldet hat, seiner Wohngebäudeversicherung zu melden und mit dieser abzurechen. Hierfür zahlt der Mieter im Regelfall über seine Nebenkosten auch anteilig die Versicherungsprämie bzw. diese ist im Mietpreis vom Vermieter mit einkalkuliert. Bei Eigentümergemeinschaften übernimmt die Meldung und Abrechnung der Verwalter.

 

Allerdings übernimmt die Wohngebäudeversicherung nur die mit der Sicherung, Entsorgung und Reparatur an Gebäude und den Gebäudebestandteilen anfallenden Kosten und Nebenkosten. Beschädigungen an Hausrat und sonstigen Sachen des Mieters werden von dessen Hausratversicherung und nicht von der Wohngebäudeversicherung des Vermieters übernommen.

 

Hierfür ist der Vermieter nach ständiger Rechtsprechung auch nicht zum Schadensersatz verpflichtet, soweit ihn kein Verschulden am Eintritt des Wasserschadens trifft. Nach Ihrer Schilderung konnte der Vermieter keine vorherige Kenntnis von einem möglichen Rohrbruch oder einer Undichtigkeit haben, sodass ihn mangels Verschulden keine Schadensersatzpflicht trifft. 


Im Ergebnis wird die an Ihrem Hausrat und sonstigen Gegenständen durch den Wasserschaden verursachte Beschädigung von der Hausratversicherung des Mieters übernommen.

 

Besonderheiten und Überschneidungen:

 

Wohngebäudeversicherung

Müssen während eines Versicherungsfalls andere Sachen als die beschädigte Sache bewegt, verändert oder geschützt werden, um die Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung der versicherten Sache zu ermöglichen, so sind die damit verbundenen notwendigen Kosten als Bewegungs- und Schutzkosten bzw. EInlagerungskosten nach den üblichen Bedingungen versichert. Exemplarisch § 2, Ziffer, VGB 2000. Voraussetzung für den Erstattungsanspruch ist, dass die Auslagerung des Hausrats für die Sanierung des betroffenen Gebäudeteils notwendig war und dies ein Gutachter festgestellt hat.

Soweit eine Hausratversicherung besteht, trägt die Kosten hier die Hausratversicherung.

 

Hausratversicherung

Die Hausratversicherungsbedingung sehen i. d. R. vor, dass Bewegungs- und Schutzkosten mitversichert sind, exemplarisch  § 8 Abs. 1b,  VHB 2010, sofern zur Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung der beschädigten Sache andere als die beschädigte Sache bewegt und untergestellt werden müssen. Wird der beschädigte Hausrat selbst bewegt und zwischengelagert, so ist dies als Teil der Reparaturkosten mitversichert (Bewegungskosten), sofern gerade der Transport für die Reparatur notwendig war, was i. d. R. der Fall ist, wenn die beschädigten Gegenstände zur Reparatur oder Reinigung zu einem damit beauftragten Dienstleister verbracht werden. Wenn die Reparatur oder Reinigung jedoch auch vor Ort möglich ist, sind Transport und Einlagerung nicht notwendig und die damit verbundenen Kosten nicht erstattungsfähig.

Anders sieht dies allerdings dann aus, wenn die Wohnung aufgrund des Leitungswasserschadens ganz oder teilweise unbenutzbar ist und die Einlagerung in dem ggfs. verbleibenden Teil der Wohnung nicht zumutbar ist. Dann werden die Kosten für Transport und Einlagerung für die notwendige Zeit erstattet. Die Versicherungen dürfen die Einlagerung auf einen Zeitraum von max. 100 Tagen begrenzen.